新築住宅の契約不適合責任とは
新築の自宅に問題が生じた場合、どのように対処すればよいのでしょうか？今回は、契約不適合責任という制度について詳しく説明します。
もし新築住宅に欠陥があると感じた場合は、契約不適合責任を追及しましょう。
ただし、この責任には期限が存在することに注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に照らして種類・品質・数量などで適合せず、問題がある状態を指します。
不動産の場合は、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていなかった場合も契約不適合とされ、売主に対して修繕や損害賠償の請求を行うことができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で契約内容に反する「雨漏りがあった」「床が傾いていた」といった問題が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と規定しています。
なお、ここでいう「履行の遂行」とは、法的に効力のない行為を後で正当化することを指し、損害賠償請求なども含まれます。
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものですが、売主が会社か個人かによって法的な責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を引き渡しから最低でも2年間負う必要がある」と規定されています。
したがって、2年以下の契約は無効となります。
ただし、新築住宅の場合、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
新築住宅の取得契約における瑕疵担保責任とは
新築住宅を購入する際には、品質の保証を受けるために品確法に基づいた瑕疵担保責任が契約に規定されます。
具体的には、2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約において、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことが求められています。
瑕疵担保責任とは、契約不適合責任と同じ意味を持ち、つまり建物に欠陥や不具合がある場合、売主はその責任を負うものとされています。
売主が加入する瑕疵担保責任保険とは
通常、新築住宅の売主は企業であり、ほとんどの場合、瑕疵担保責任に備えて瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」という形で提供されています。
保険金は、引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合に、補修を行った事業者に支払われる仕組みとなっています。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
つまり、売主が新築住宅の品質に問題がある場合には、この保険を活用して補修の費用を賄うことができるのです。